「空きき家を放置してしまっている」とお困りの方へ
倉敷市の地域密着の不動産会社「正直不動産」が、空き家を放置することによるリスクや、リスクを回避するための対処法をご紹介します。
「実家を相続したが空き家化していてもったいない」「維持管理が大変なので空き家を売却したい」とお困りの方は、空き家の売却実績が豊富な正直不動産まで! 空き家に関するご相談をいただいたお客様の事例もご紹介しておりますので、ぜひご参考ください。
社会問題化する「空き家」
総務省の「年住宅・土地統計調査(2018年)」によれば、全国の総住宅数6,240万7,000戸のうち、13.6%を占める848万9,000戸は「空き家」の状態であるとされています。さらに、前回の2013年に実施された調査結果と比較して、空き家の戸数は5年間で29万3,000戸ほど増えています。
なお、空き家の内訳は以下のとおりです。
賃貸用の住宅 | 432万7,000戸(6.9%) |
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二次的住宅 (別荘など) |
38万1,000戸(0.6%) |
売却用の住宅 | 29万3,000戸(0.5%) |
その他の住宅 | 348万7,000戸(5.6%) |
前回(2015年)の調査時と比較すると、「賃貸用の住宅」は3万5,000戸増加していることがわかっています。一方、「売却用の住宅」は1万5,000戸、「二次的住宅」は3万1,000戸の減少です。
日本各地で空き家が増加している背景の一つに、少子高齢化があります。高齢者のなかには、高齢者施設への入居や子どもとの同居により、自宅を離れる方が多くいらっしゃいます。高齢化が進む日本国内において、空き家の増加は避けられません。
空き家が社会問題の一つに位置づけられているのは、空き家にはさまざまなリスクがつきまとうためです。「実家を相続したが、遠方にあるため手入れができない」「自分たちの生活で精一杯で、維持管理の費用を捻出するのが困難」といった理由から、空き家が放置されているケースは少なくありません。
空き家を長期にわたって放置し続けると、建物としての耐久性が損なわれるだけでなく、周囲の景観を損ねてしまうなどさまざまなデメリットが生じます。
空き家を放置する三大リスク
倒壊
人が住まなくなった家は、驚くほどのスピードで劣化していきます。人の出入りがなくなることで建物内の空気の入れ替わりが減り、湿気がこもりやすくなるためです。すると、壁や床などにカビが発生したり、建物の内部構造が傷んでしまったりもします。また、水を使用することがないため、排水管がつまりやすくなるともいわれています。
また、人が住んでいないと、雨漏りが起きてもすぐに気付くことができず、知らぬ間に被害が拡大してしまうこともあるでしょう。万が一、屋根や外壁などが崩れて近隣住民に被害が及んだ場合は、損害賠償義務を負うことにもなりかねません。
放火・失火
総務省消防庁の調査によると、「放火または放火の疑い」を原因とする火災は、全体の18.9%を占めるとされています。これは、タバコを原因とする火災の比率を大きく上回る水準です。
ポストに郵便物やチラシが溜まり、草木は生い茂り、玄関にはクモの巣が張っている……。そんな誰から見ても「空き家」とわかる住宅は、放火犯の恰好の餌食となります。
また、こうしたリスクを認識していながら回避策を怠った場合、隣家への被害に対して損害賠償責任を負うことになる恐れもあります。考えてみて下さい、お隣の家が空き家となり何も手を入れず放置されていたら、どんな感情になりますか?
不法投棄
誰も住まなくなった家は、放火犯だけでなく、あらゆる犯罪被害に遭うリスクが高まります。その1つが、不法投棄です。最初は空き缶1つでも、「割れ窓効果」によりだんだんとゴミを投げ込まれる回数が増えていくことがあります。とくに、処分費用のかかるテレビや冷蔵庫を空き家の敷地内に投棄していく人たちは一定数存在します。もちろん、一番悪いのは不法投棄の犯人です。しかし、敷地内がゴミ捨て場と化した結果、悪臭や害虫など近隣住宅に被害が出れば、所有者が管理責任を問われかねません。
このように、空き家をそのまま放置しておくと周辺環境に悪影響が及び、所有者の損害賠償責任を問われるリスクが高まるのです。また、「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、自治体は著しく劣化の進んだ空き家の所有者に対して、除去や修繕など指導・勧告、命令する権利があります。こうした行政指導を無視し続けていると、最悪の場合は強制的に解体されてしまうことにもなりかねません。
行政に強制的に解体されると、かなり高額の解体費用を請求されることになります。
上記のようなリスクを回避するためにも、相続した物件は放置せず、早めの売却や活用を検討しましょう。
空き家の活用方法
リフォームしてから貸し出す
戸建て住宅の人気が高いエリアなら、リフォームしてから貸し出すのも手段のひとつです。
古い物件でも、建物の状態次第では軽いリフォームを施すことで賃貸物件として活用できる可能性があります。
ただし、賃貸として貸す場合は、その後の建物のメンテナンスは所有者の責任となるので、お気を付けください。
建物付きで売却する
空き家を売却する場合は、まず建物付きで売ることを検討してみましょう。
ただし、空き家は築年数が経過していることが多いため、買い手が見つかりにくい傾向があります。どうしても買い手が見つからない場合は、不動産会社に「買取」を依頼するのもおすすめです。
更地にして売却する
建物の老朽化が著しく、買い手が見つからない場合は、更地として売却するという手段もあります。建物とは異なり、土地は経年による影響を受けないため、年数が経過している場合でも問題なく売却可能です。
「土地を購入して、いちから住まいを建てたい」というニーズは高く、土地の状態次第ではスムーズに買い手が見つかるでしょう。建物を解体するには費用がかかりますが、自治体によっては空き家の解体に補助金を出しているところもあります。
なお、倉敷市では、空き家の解体費用の2分の1(上限50万円)を補助するという取り組みが行なわれています。
事業用として活用する
市の中心地や駅前など、人気エリアに位置する空き地は事業用として活用するのも手段のひとつです。
例えば、駅前にある土地であれば、駐車場として一定の収入を見込めるでしょう。また、建物をリフォーム・リノベーションして、カフェやギャラリーとして運営するのも良いかもしれません。
住宅用地の特例は受けられなくなるものの、事業が軌道にのりさえすれば、安定的な収入源となる可能性が十分あります。
お悩み相談解決・ケース事例
ケース1:生まれ育った実家を売却
遠方にお住まいのお客様より、「倉敷市内の実家を相続したが、誰も住む予定がないので売却したい」というご相談をいただいた事例です。売主様はすでに遠方で持ち家を購入しており、今後地元に戻ってくる予定はないとのこと。それでも、生まれ育った実家に愛着があるため、相続から約5年間は売却に踏み切ることができなかったそうです。
子ども時代を過ごしたご実家には、ご家族とのさまざまな思い出が詰まっているもの。誰も住まないとわかっていても、なかなか手放すことができないというお気持ちはよくわかります。
ご相談いただいた際は空き家の状態ではありましたが、長期休みを利用して年に数回は手入れをされていたそうで、空き家になって5年が経過しているとは思えないほど良い状態でした。お庭も手入れが行き届いており、売主様のご実家に対する思いの強さを実感したのを覚えています。
売却活動を始めると、4ヵ月ほどで「会社がリモートワークになったので、地方に移住したい」というご夫婦から購入の申し込みがありました。現在は簡単なリフォームとリノベーションをして、大切にお使いいただいています。
ケース2:相続の相談をきっかけに売却
相続のご相談をきっかけに、不動産の売却依頼をいただいた事例です。もともとは売主様のお兄様がお住まいになっていた物件でしたが、ご逝去にともない売却するお話になったとのことでした。
土地面積がやや狭く、家を建てるにも間取りを工夫しなければならない物件でしたので、価格を抑えて売り出すことをご提案しました。また、建物の老朽化が著しく、そのままでの売却は難しいと判断し、売主様とご相談のうえ更地として売り出すことに。土地のみで売り出すことで購入希望者の自由度を上げるとともに、購入希望者様が土地の全体像を把握しやすくすることも目的でした。
当初はなかなか購入希望者様が現れませんでしたが、広告範囲に的を絞るなどの工夫を重ね、販売開始から1年後に売却が成立しました。売り出し価格を抑えたことで、「費用を抑えて一戸建てを購入したい」という若い世代のニーズにマッチし、20代のご夫婦にご購入いただくことができました。
地鎮祭にもお招きいただきましたが、翌年ご夫婦の間にお生まれになるお子さまのお部屋について、「子ども部屋はこういう雰囲気にしよう」と楽しそうにお話ししていらっしゃった姿が印象的でした。