不動産に関する幅広いお悩みを親身にサポート
倉敷市の地域密着の不動産会社「正直不動産」では、離婚にともなう財産分与や住み替え、任意売却など、不動産に関する幅広いお悩みに対応しております。また、行政書士の資格を活かして相続の相談や各種手続きもサポートしておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
こちらでは、さまざまなケースにおける不動産売却の注意点を解説いたします。ケーススタディとして、お客様からのご相談に対する当社のサポート内容もご紹介しておりますので、ぜひご参考ください。
離婚による売却
離婚による不動産売却の注意点
財産分与の方法
預貯金や有価証券と同じく、マイホームなどの不動産も財産分与の対象となります。しかし、不動産はお金のように均等に分け合うことが難しいため、主に以下のような方法をとります。
| 現物分割 | 一方は不動産を、もう一方は別の財産を取得する方法 |
|---|---|
| 換価分割 | 不動産を売却し、代金を均等に分け合う方法 |
| 代償分割 | 一方が不動産を取得し、その代償としてもう一方にお金を支払う方法 |
どの方法が適しているかはケースバイケースですが、その公平性の高さから、財産を均等に分け合うことのできる「換価分割」が選ばれることが多いです。
売却のタイミング
換価分割を行なうには不動産を現金化する必要がありますが、売却のタイミングには注意が必要です。
不動産会社に仲介を依頼する場合、売却手続き完了までには平均3ヵ月から半年ほどの期間を要します。その間にも、購入希望者への対応や交渉、引き渡しの準備など、2人で話し合いながら進めなければならないことは山ほどあります。
仮に、離婚後に自宅の売却を進めるとなると、「離婚後に何度も話をしたくない」という気持ちから相手と連絡がとれないなどのトラブルに発展しかねません。そのため、不動産を売却する場合は離婚前に着手し、少なくとも離婚が成立する前には売却活動を完了させるのが理想です。
ただし、実際に売却代金を分け合うのは、離婚が成立してからがおすすめです。離婚前に売却代金を分け合うと、相手に対する「贈与」とみなされ、贈与税が課せられる場合があります。
売却開始は「離婚前」、売却代金を分け合うのは「離婚後」と覚えておきましょう。
オーバーローン
住宅ローンが残っている場合は、「オーバーローン」に注意しましょう。オーバーローンとは、ローン残債が物件の査定額を下回ることです。すなわち、物件の売却代金をすべて返済に充てても、ローンが残ってしまう状態を指します。離婚後にもローンが残ってしまうと、相手から返済代金が振り込まれない」など、なにかとトラブルの種になりかねません。
オーバーローンかつ完済のための自己資金を用意できない場合は、任意売却を検討するのもおすすめです。任意売却の詳細は、下の章で詳しく解説します。
住み替えにおける売却タイミング
住み替えの2つの方法
自宅の住み替えには、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
売り先行
売り先行とは、今住んでいる家の売却を先に行い、あとから新居を購入することです。今家がいくらで売れるのか確定してから新居を探せるので、資金計画が立てやすくなります。また、新居を購入する前なので、焦らずじっくり売却活動ができるのもメリットです。
一方で、売り先行の場合、今まさに住んでいる状態で購入希望者の内覧に対応する必要があります。生活スペースに第三者が入ってくるので、なかにはストレスを感じてしまう方もいるでしょう。また、新居が決まらないまま自宅を売ってしまうと、仮住まいを用意しなければならないこともあります。
買い先行
買い先行とは、新居の購入を先に行い、あとから現在の住まいを売却することです。売り先行とは反対に、焦らずじっくり新居を探せるというメリットがあります。また、引越し後に売却するため、生活スペースに第三者が入ってくるストレスもありません。
ただし、自宅の住宅ローンを完済していない場合は、旧居と新居のローンが重なる「ダブルローン」となるでしょう。また、売却代金や売却時期が未定のまま新居を決めなければならないため、かなり資金計画を立てにくい点にも注意が必要です。
住宅ローンの返済が滞ったら「任意売却」
住宅ローンの返済が難しくなったら？
人生には、不測の事態がつきものです。無理のない返済計画を立てたと思っても、会社をリストラされたり、思わぬ事故や病気に見舞われたりといったことにより家族が働けなくなると、住宅ローンが家計に重くのしかかってしまいます。「住宅ローンを払えなくなる＝競売にかけられる」というイメージをお持ちの方は多いと思いますが、実は、競売を回避する方法があります。
まずは、金融機関に返済プランの変更について相談してみましょう。やむを得ない事情がある場合は、金融機関も親身に対応してくれるはずです。
それでも返済が困難な場合は、「任意売却」を検討しましょう。任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、ローン残債のある物件を売却することです。
ここからは、任意売却のメリット・デメリットを詳しくご紹介していきます。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却のメリット
| 無理のない返済計画を立てられる | 金融機関との交渉次第では、売却後に無理のない返済計画を立てることができます。 |
|---|---|
| 買主との条件交渉ができる | 一般的な不動産売却と同様、売主様の意思や方針を反映した売却活動を実現できます。 |
| 相場に即した価格で売却できる | 競売の売却価格は相場の7割程度となってしまうのに対し、任意売却なら市場相場に即した価格で売却できます。物件の条件次第では、市場相場を上回ることも可能です。 |
| 生活再建資金を確保できる | 売却にかかる費用を売却代金から捻出できるため、生活再建へ向けた資金を確保しやすくなります。 |
| プライバシーが守られる | 競売物件の情報は、新聞やインターネットで大々的に広告されてしまいます。任意売却なら、住宅ローン滞納を知られずこっそり売却することが可能です。 |
任意売却のデメリット
| 信用情報に傷がつく |
任意売却をしても住宅ローンを滞納したという事実は変わらないため、信用情報には傷がついてしまいます。 ※ただし、あくまで「住宅ローンの滞納」という情報が記録されるのであり、任意売却が直接的な原因というわけではありません。 |
|---|---|
| 金融機関の同意が必要 | 任意売却を進める場合は、金融機関からの同意が必要です。同意を得るためには、金融機関が納得する返済計画を提示しなければなりません。 |
| タイムリミットがある | 任意売却を行なうためには、競売にかけられる前に金融機関の同意を得る必要があります。住宅ローン滞納からおおよそ10～12ヵ月で競売にかけられる場合が多いため、早めの行動が肝心です。 |
| ローンが残るリスクもある | 売却代金がローン残債を下回る可能性もゼロではなく、売却後も支払いが続く恐れがあります。 |
物件種別ごとの売却（マンション・戸建・土地）
マンションを売却する際の注意点
中古マンションの値引き率は「築25年」を境に急上昇する
住まいは築年数が経過するごとに売却代金が下がる傾向がありますが、マンションの場合は築25年を境に値引き率が急上昇することがわかっています。
また、1981年6月1日から施行された「新耐震基準」に適合しているかどうかも重要なポイントです。築年数が経過したマンションを売却するなら、瑕疵担保保険をつけるなど、購入希望者に安心感を与える工夫が必要となるでしょう。
似ている物件の売り出し価格を参考にする
マンションの売り出し価格を決定する際は、似ている物件の価格を参考にすることが重要です。同エリアの類似マンションの相場からあきらかにかけ離れていると、買い手がなかなか見つからない傾向があります。
築年数や間取りだけでなく、階数や日照条件、居室内の設備など、自宅と類似しているマンションの相場を調べてみましょう。マンションの場合は共有スペースやセキュリティ対策も検討材料になるので、マンションそのものの設備やサービスが類似する物件と比較することも大切です。
戸建てを売却する際の注意点
リフォームや修繕工事は必須ではない
築年数が経過している場合、「リフォームをしてから売却したほうが高く売れるのでは？」と考える方は多いでしょう。しかし、リフォームや修繕工事にかかった費用を必ずしも回収できるとは限りません。損傷の程度が軽い場合は、そもそも修繕の必要がないケースもあります。
リフォームや修繕工事は、不動産会社に相談してから実施するようにしましょう。
登記内容に差異がないかチェックする
戸建て住宅はマンションと比べて、改築の自由度が高いというメリットがあります。しかし、購入後に以下のような工事を行なっている場合は、登記内容と現況を一致させなければなりません。
- 増築
- 取り壊し
- 物置の設置
- 屋根材のリフォーム
- 構造のリフォーム など
また、戸建て住宅は土地と建物をセットで売るため、土地の実測と登記面積も一致させる必要があります。
土地を売却する際の注意点
隣家との土地の境界線が曖昧な場合や、登記面積と実際の面積に差があった場合は、売却前に測量を依頼しましょう。
確定測量図や境界確認書を作成すると、のちのちのトラブルを防ぐことができます。
お悩み相談解決・ケース事例
ケース1：「ローンが残っていますが、売却できますか？」
倉敷市の中心部に一戸建てを購入したものの、「離婚をするので売却したい」というご相談をいただいた事例です。
査定のご相談をいただいたため、物件の状態を確認させていただきました。築5年の住宅ですが、建物内を拝見するととてもキレイに使用されており、まるで新築物件のような印象を持ちました。査定額をご提示したところ、「購入価格より高いですが、本当にこの金額で売れますか？」と驚いていらっしゃったのを覚えています。
購入から5年ということで住宅ローンは残っている状態でしたが、販売から3ヵ月で売買契約が成立し、「無事にローン残債を完済できた」とお喜びの声をいただきました。新たな人生を前向きにスタートするお手伝いができ、大変うれしく思っております。
ケース2：「どの不動産会社に依頼しても売れない……」
他県にお住まいのお客様より、相続したご実家の売却についてご相談いただいた事例です。
ご実家は歴史ある日本家屋で、広々としたお庭が魅力的ですが、中心部から外れているため問い合わせ件数はやや少ないエリアです。また、広すぎる土地は固定資産税の負担が大きく、逆に避けられてしまう傾向があります。
当初、お客様からは「古い建物は解体したほうがいいのでは？」とご質問をいただいておりました。しかし、当社では「広すぎる土地をそのまま売り出すほうが、かえって買い手が見つかりにくくなるかもしれない」と考え、古い建物に魅力を感じてくださる方を探す方向性でご提案しました。
結果的に、「古い建物をリノベーションして、住居兼カフェとして活用したい」という方が現れ、売買契約が成立。他社で初めて売却相談をしてから3年、「なかなか買い手が見つからず半ば諦めていたが、実家の建物ごと活用してくれる方に譲れてよかった」とお喜びの声をいただきました。